No início de 2020, a OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions) iniciou um processo de consulta sobre a referência para a taxa de qualificação para hipotecas não seguradas contida na Diretriz B-20 da OSFI – Práticas e procedimentos de subscrição de hipotecas residenciais. OSFI suspendeu sua consulta em março de 2020 devido à pandemia COVID-19. O objetivo desta carta é relançar o trabalho de política da OSFI sobre a taxa de qualificação com uma nova proposta e reforçar os princípios de subscrição de hipotecas sólidas na Diretriz B-20 à luz do ambiente econômico atual.
Contents
Ambiente Econômico Atual
A pandemia COVID-19 criou incerteza econômica. Desde o início da pandemia, os riscos relacionados ao mercado imobiliário aumentaram para as instituições financeiras regulamentadas pelo governo federal canadense (FRFIs). As taxas de juros caíram para níveis baixos, embora possam se recuperar assim que as condições econômicas se estabilizarem. As baixas taxas de juros contribuíram para as condições de preços elevados das residências em todo o Canadá. Além disso, embora os canadenses tenham obtido economias significativas durante a pandemia, permanecem altos níveis de endividamento das famílias.
Esses fatores, temporários ou prolongados, contribuem para as vulnerabilidades do FRFI, que podem gerar perdas significativas de empréstimos se as condições econômicas se deteriorarem. Os FRFIs podem sofrer perdas devido à incapacidade potencial dos tomadores de empréstimos em honrar suas obrigações de dívida, bem como ao declínio dos valores das propriedades imobiliárias prometidas como garantia em empréstimos hipotecários.
Consulta sobre a taxa de qualificação para hipotecas não seguradas
Atualmente, a Diretriz B-20 estabelece que a taxa de qualificação para hipotecas não seguradas (ou seja, aquelas com entrada superior a 20 por cento) deve ser a maior entre a taxa contratual da hipoteca mais 200 pontos base ou a referência de cinco anos do Banco do Canadá avaliar. Essa taxa de referência serve como uma taxa mínima de qualificação (ou “piso”) em um ambiente de baixa taxa de juros.
Como no início de 2020, o OSFI continua preocupado com o benchmark atual (baseado no modo das taxas postadas dos grandes bancos canadenses), que não é dinâmico nem representativo de todo o mercado. No feedback inicial para a consulta de 2020 da OSFI, as partes interessadas expressaram preocupação de que, embora dinâmico, o benchmark proposto anteriormente (com base na taxa média de todos os contratos de hipoteca segurados) seria altamente volátil. Isso poderia criar incerteza entre os consumidores em relação às decisões de compra e financiamento de sua casa. A volatilidade das taxas de contratos de hipotecas durante a pandemia de COVID-19 reforçou ainda mais essa preocupação. Além disso, para hipotecas não seguradas, nem o benchmark atual nem o benchmark proposto anteriormente são baseados no risco.
Dadas essas considerações, o OSFI agora está propondo estabelecer um piso fixo, em vez de depender da taxa de referência atual ou proposta anteriormente. O superintendente inicialmente definiria o piso em 5,25%. Isso garante que o sistema financeiro esteja adequadamente preparado para a possibilidade de um retorno às condições econômicas pré-pandêmicas. A taxa média de referência que prevaleceu nos 12 meses que antecederam a pandemia foi de 5,25%.
Proposta
A taxa de qualificação para todas as hipotecas não seguradas deve ser a maior entre a taxa contratual da hipoteca mais 200 pontos-base ou 5,25%.
OSFI convida as partes interessadas a fornecer comentários sobre a proposta revisada por e-mail em b.20@osfi-bsif.gc.ca até sexta-feira, 7 de maio de 2021.
OSFI revisará a calibração da taxa de qualificação periodicamente para garantir que ela permaneça apropriada para os riscos no meio ambiente. No futuro, essa revisão ocorrerá no mínimo uma vez por ano, todo mês de dezembro, bem antes da alta temporada de moradias de primavera. OSFI publicará os resultados de cada revisão.
Vigilância reforçada sobre subscrição de hipotecas
Dado o ambiente de risco atual, a OSFI buscará vigilância reforçada dos credores da FRFI na aplicação dos princípios da Diretriz B-20 relacionados à gestão de garantias, verificação de renda e serviço de dívida, planos de empréstimos hipotecários-HELOC combinados e governança de risco.
Gestão Colateral
A pandemia COVID-19 limitou a capacidade dos credores do FRFI de verificar a precisão e estabilidade das avaliações de propriedades. Os credores da FRFI devem realizar abordagens abrangentes e prudentes para avaliações de garantias para transações de alto risco. De acordo com a Diretriz B-20, as transações de alto risco incluem empréstimos com um índice de LTV relativamente alto e empréstimos em mercados que experimentaram rápidos aumentos de preços de propriedades.
Verificação de renda e serviço de dívida
As hipotecas mais seguras são aquelas destinadas a tomadores de empréstimo que têm capacidade de pagar o empréstimo, e não aquelas que acumulam patrimônio por meio do rápido aumento dos preços das casas. OSFI espera que os credores de FRFI continuem aplicando rigor na verificação da receita do mutuário e prudência no cálculo dos índices de serviço da dívida. Consistente com a Diretriz B-20, os credores da FRFI não devem confiar nos valores das garantias como um substituto para uma renda estável e verificável.
Planos de empréstimo combinados de hipoteca HELOC
A OSFI espera que os credores da FRFI exerçam prudência ao qualificar os mutuários para planos de empréstimo hipotecário combinado HELOC. Os credores de FRFI devem continuar avaliando os downpaymentsl e juros usando critérios conservadores (por exemplo, um período de amortização mais curto). Consistente com a Diretriz B-20, os credores da FRFI devem limitar os componentes reavancáveis agregados de um plano de empréstimo hipotecário-HELOC combinado a uma relação empréstimo-valor (LTV) máxima autorizada menor ou igual a 65 por cento.
Governança de Risco
A OSFI espera que os credores da FRFI revisem suas Políticas de Subscrição de Hipotecas Residenciais (RMUP) para garantir que as condições atuais do mercado sejam consideradas. Um apetite de risco declarado de um credor de FRFI (conforme aprovado por seu Conselho de Administração) deve estar alinhado com sua subscrição de hipoteca real e práticas de gerenciamento de risco.
OSFI avalia a segurança e solidez dos FRFIs e contribui para a estabilidade do sistema financeiro. Consistente com este mandato, OSFI continuará a monitorar o mercado imobiliário canadense, os impactos da pandemia COVID-19 na dinâmica do mercado, bem como as práticas de credores FRFI, particularmente nas áreas de gestão de garantias, verificação de renda, serviço de dívida, hipoteca combinada -Planos de empréstimo HELOC e governança de risco.
Próximos passos
A OSFI comunicará as alterações finais e sua abordagem pretendida para a taxa de qualificação para hipotecas não seguradas na Diretriz B-20 até 24 de maio de 2021, com data de entrada em vigor em 1º de junho de 2021.
Após a implementação de uma taxa de qualificação revisada, a OSFI monitorará de perto os credores do FRFI para garantir que eles não enfraqueçam seus critérios de subscrição, como estender os períodos de amortização ou aumentar os limites do serviço da dívida, a fim de contornar a taxa de qualificação para os mutuários.
Além disso, a OSFI já está aprimorando seu escrutínio de supervisão dos credores de FRFI, em geral, conduzindo uma revisão abrangente para garantir que as práticas dos credores de FRFI sejam consistentes com as expectativas da OSFI sobre subscrição de hipotecas prudente. A OSFI continuará a ser proativa com os credores da FRFI se identificar áreas que requerem atenção.
Fonte: https://www.osfi-bsif.gc.ca/